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赵宏展律师 赵宏展,男,法律本科学历。1991年取得律师资格证书,现任河北利华律师事务所主任,执业律师。衡水市律师协会常务理事,武邑县党外知识分子联谊会会长,武邑县政协第五、六、七、八、九届政协委员,2001年被武邑县人大... 详细>>

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房产纠纷

农村房屋买卖程序怎么走

农村房屋买卖程序流程如下:

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。

2、如系共有房屋,必须征得其他共有人同意。

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵:如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

知识延伸:

农村房屋买卖存在哪些情况

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民,而购买方存在两种情况:一是集体组织内部成员,二是集体组织以外的成员。集体组织内部成员又有三种具体情况:一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户,但尚没有被分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定,对已有宅基地且符合国家标准的村民,再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民,尽管其已有一处宅基地,但如无法定理由,也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况,申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此,即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间,也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况,这无疑是不现实的。

如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房,条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为,购房者的资格待定,村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定,不难看出,国家对宅基地申请是严格控制的,而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋,但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题,究其实质是如何认定宅基地的权利性质,以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人,有权在取得的土地上享有占有、使用的权利,可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地,但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋,房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时,房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体,双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协,或者房随地走或者地随房走。



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